在思考园博园的改造升级以及具体的规划设计方案前，可能需要先整体性考虑一下园博园所在的连云港山南片区的发展情况，以及背后所涉及到的连云港市的城市发展战略，包括在城市空间布局上的整体考虑。我想，当初之所以选择把园博园放在现在这个点上，除了我们看到的土地供应、农场转型等方面的考量外，应该还有更综合的城市发展战略的考量。

　　如果这个片区是连云港市城市发展空间拓展的主力方向，那么，园博园的崛起可以说是必然的事情，只是崛起的时间和节奏问题。甚至可以说做什么都可以覆盖掉成本，并带来巨大的项目和片区增值。而且，反过来也会对园博园的改造提升提出更加综合的要求，甚至打破对发展文旅产业的单一定位。至于投资收益平衡和商业模型，也可能通过最为传统的土地收益就平衡掉了。如此以来，我们对园博园的讨论，也就拥有了新的立足点、创新点和创意点。所以，我们首先要去仔细看一下相关的上位规划中，对这个片区是怎么定位的。

　　当然，今天我们之所以如此严肃、谨慎甚至是有点紧张的讨论园博园的转型升级和项目规划，直接的背景之一是，随着房地产市场的深度调整和新经济周期的开启，城市的片区开发环境、逻辑和模式发生了巨大变化，新的扩张型的城市片区发展规划基本上已经停止，一些推进中的城市片区发展，在进行了大量的基础设施和生态环境整治投入后，对计划中的土地拍卖，也变得非常谨慎——不仅担心无法通过土地收益实现盈亏平衡和获利，甚至开始担心整体性拉低城市土地市场和房地产市场。

　　不过，在这样的似乎是普遍性的对房地产的“悲观情绪”下，其实我们看很多地方的房地产市场，结构性的机会还是有的，包括连云港在内，很多城市对高质量的住房需求依然是存在的，但高品质的个性化的住房供给是不足的。

　　在此背景下，我们对园博园自身及其周边地区的发展模式的思考和评估，也需要打破对房地产整体性低迷的恐慌，结合连云港地区真实的和结构性的房地产市场情况，做出独立的思考，并结合具体的改造升级规划和创意性的产品设计，基于高质量的个性化的住房供给进行价值闭环的构建和商业模型的建构，至少部分地块是可以这么考虑的。我想，这可能是我们规划园博园转型以及周边地区发展的过程中，无论如何都不能回避，也不应该回避的一个方面和问题。

　　然后就是文旅化的转型思维、逻辑和模式对园博园改造升级及周边发展的影响和应用问题。这也是全国很多城市和园博园在所谓的“后园博时代”推进其园博园转型发展过程中，首先能想到的也是最直接的发展思维、逻辑和模式。毕竟，对于很多园博园而言，几乎都面临着巨大的财务成本压力，仅是每年的基础维护成本就是一个很大的数字，而随着文旅消费的快速复苏和火爆，通过文旅消费的拉动甚至是文旅产业的发展来快速平抑财务压力，可谓是最具市场理性的选择了。而且，这与园博园自身的资源禀赋也有着高度的吻合。这也是我们今天开这个研讨会的价值和意义之一。

　　这样的思维方式或者说决策逻辑是没有问题的。不过，对于园博园在“后园博时代”的转型而言，完整的文旅化转型思维、逻辑和模式至少要从三个方面完整的来看：

　　其一，在进行基于文旅项目的改造提升之前，我们还需要考虑两个问题：一是在园区已经完成必要的城市建设空间后，其面对的周边环境是什么？能否进一步主动影响周边和带动周边的发展；二是要搞清楚在新一轮的城市发展战略、空间布局以及城市人口变化趋势等正在并即将继续给园区带来什么影响？

　　基于对这两个问题的考虑，我们需要看到或者想明白，除了结合特定的文旅项目落地进行园博园的改造提升外，还有没有其它办法、方式，以及结合其它领域的项目，可以把园区做得更好。而不是仅仅把园博园的转型锁死在文旅的路径上，而且，哪怕是基于文旅化思维、逻辑和模式来推进园博园的转型，面对这么大的面积以及周边地区的复杂情况，也需要进行一系列非文旅化的发展思考和项目设计。

　　其二，在推进园博园的文旅化改造升级过程中，必须要考虑与周边地区和城市的既有文旅产品形成错位竞争，尽量避免做同质化竞争，尤其不能恶性竞争。同时需要考虑能否带来比周边城市对应文旅项目更好的游客群体，比如，旅游时间更长、消费意愿与消费能力更强、更具二次传播属性、更具文化价值认同，甚至可以加入到当地文旅创新创业当中去等。

　　就连云港园博园而言，如果希望游客白天去花果山，晚上来园博园，那我们首先需要系统性思考如何能做到，需要什么的样文旅产品组合以及更加综合和丰富的高质量服务。事实上文旅经济账是比较复杂的，目前各地整体上偏乐观，对于我们园博园而言，需要对整体连云港文旅大市场进行客观的调查分析，尤其是客群方面，常来的游客是哪些？包括地域、年龄、消费偏好与消费能力等，通过我们的项目布局和运营，又能够带来哪些游客增量，怎么把他们吸引过来。

　　其三，要勇于打破对文化文旅资源过度依赖的思维来架设自己独特的文旅体验。现在很多地方，一说文化旅游，第一想到的和唯一想到的是：我们有什么资源？其实，从很多成功的文旅发展案例来看，旅游其实并没有那么靠资源。以深圳为例，深圳哪有什么好的文旅资源呢？但其游客一点都不少，靠的是创造满足游客需求的产品。就像当年的世界之窗，纯粹是无中生有，但在当时的时代背景下，就是有明确的游客定位，并以特定的旅游产品满足了当时的特定的游客需求，所以就火了，并在客观上带动了当时和后来的深圳的文旅的发展。

　　所以，我们在推动园博园改造提升过程中，不一定非得放在单一类型的产品上，而是更应该以游客为本，去做满足其需求的核心产品。从宏观上看，与五年前或更早时期对比，大的环境变了，时机也变了，但从微观上，先将基本内容做好，再利用其影响力带动周边开发的模式依然具备可能。

　　总之，现在我们面临新的周期，肯定会遇到新的问题，同时也会有新的机遇，也会创造新的价值，我们需要进行多尺度下的价值思考，不断探索园博园转型升级的新可能。

　　（作者系清华同衡规划设计研究院副院长、总规划师）