中国社会科学网上海讯（记者 查建国 陈炼）6月29日，“科创中心背景下的商业楼宇功能再造与投融资模式创新圆桌研讨会”在上海财经大学召开，与会专家聚焦商业楼宇功能再造与投融资模式创新等核心议题，深入探讨城市更新背景下商业楼宇高质量发展的路径与机制。会议由上海财经大学副校长、上海财经大学浦发银行金融创新研究院院长姚玲珍主持。

会议现场 主办方提供

　　在城市更新背景下推动商业楼宇功能再造

　　香港城市大学公共及国际事务系讲座教授许智文以“全球商用物业的更新与改造：写字楼与商场的跨界功能转化、混合社区重塑与极致体验革命”为题作主旨报告。许智文提出，当前全球主要商业中心写字楼空置率已突破20%，传统“重开发、轻运营”的地产逻辑已失效。三大核心驱动力分别为：混合办公常态化使企业缩减20%—30%的物理办公面积、电商对线下零售的冲击、以及全球ESG政策对“棕色资产”的倒逼。写字楼改造方面，欧美核心城市正经历向住宅转型的爆发式增长，同时向物流仓储、数据中心、生命科学实验室等用途拓展。商场改造方面，全球趋势呈现“去零售化”——体验娱乐占30%，餐饮占35%，生活服务占20%，传统零售仅剩15%。许智文认为，未来改造有两大法则：一是抛弃纯面积的售租逻辑，转向灵活运营；二是将ESG作为顶层投资决策前提。

　　姚玲珍以“商业楼宇功能再造的投融资挑战与路径思考”为题作主旨报告。姚玲珍表示，“从世界角度看，任何一个国际化大都市或金融中心在建设过程中，都曾面临商业楼宇建筑老化、改造成本与收益不匹配等突出挑战，亟须通过功能再造激发存量资产活力。”围绕城市发展目标和科创中心建设，上海商业楼宇更新与功能再造正围绕居住功能补充、产业功能嵌入、生活服务完善和商旅配套提升四个方向加速推进。我们看到，政府在制度政策激励、部门协调机制等方面强化顶层设计，各区则因地制宜积极探索，成效较为显著。

　　华东师范大学公共管理学院公共政策系主任黄忠华以“产业用地制度改革与商业楼宇高质量更新研究”为题作主旨报告。黄忠华从土地视角出发，分析商业楼宇更新背景、现状及面临的各种摩擦问题。当前释放了功能转换放宽、容积率奖励等政策红利，但实操层面仍面临政策细则待落地、规划审批协同待健全等瓶颈。黄忠华认为，“标准地”改革可为商业楼宇更新提供借鉴，市场摩擦和空间混合利用是分析商业楼宇高质量更新的重要理论视角。他还提出了促进商业楼宇高质量更新的空间混合利用、找回比较优势、深化“亩产论英雄”、灵活产权设置、用地空间结构转型等五大对策。

　　为实现商业楼宇高质量发展提供前瞻思路

　　北京大学首都发展研究院副院长冯长春提出，商业楼宇功能再造是城市更新和存量提质增效的重要任务之一。要因区制宜（区位条件）、因功制宜（功能定位）、因项目制宜（单体特征），进行空间布局和立体重构，建议对现有商业楼宇开展系统调查评价，为精准更新提供依据。同时，更新再造后的运营模式应因主体制宜，做好可行性分析，平衡成本、收益与风险防范，将金融政策和土地政策与改造运营周期相匹配，保障其可持续发展和运营。

　　在中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞看来，商业楼宇改造最关键的是“向何处去”的问题，核心是功能再造而非简单的旧楼翻新。要面向未来，关注经济社会活动方式变化与空间载体的适应性，更要立足现实，按照具体区位和项目因地制宜。应明确，功能再造最核心的研究方向是动力体系的构建，即设计各利益相关者的共赢机制，需从国际经验、理论推导和实践调研三个途径着手，更好提炼更新模式。

　　会议讨论环节，上海财经大学公共管理学院副教授朱祎分享了调研中的若干观察：当前商业楼宇更新面临需求迭代快与供给周期长的“时间错配”、虚拟经济与实体空间关系的重构、以及不同物业类型间差异化竞争的困境。上海财经大学财税投资学院助理教授张莉认为，当前不同物业类型间存在“内卷式”竞争——大量老旧工业厂房因土地成本低、租金低廉，改造为写字楼后反而拉低了商办楼宇整体租金水平。

　　主办方表示，与会嘉宾围绕商业楼宇功能再造的功能定位、投融资挑战、土地制度创新与动力机制构建等核心议题达成一定共识，并为推动商业楼宇高质量发展提供了前瞻性的思路与路径，助力上海城市更新在更好服务科创中心建设与经济社会高质量发展中发挥更大作用。

　　本次会议由上海财经大学浦发银行金融创新研究院、上海财经大学财税投资学院联合主办，来自北京大学、中国社会科学院、香港城市大学、华东师范大学、上海财经大学等高校的专家学者与会。