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房地产经济对中国国民经济增长的作用研究
2018年12月17日 23:32 来源:中国社会科学网 作者:许宪春 字号

内容摘要:改革开放以来,特别是20世纪90年代以来,城镇化的快速发展、城镇住房制度的改革及其深化,房地产在推动我国国民经济发展中发挥了重要作用。

关键词:

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  改革开放以来,特别是20世纪90年代以来,城镇化的快速发展、城镇住房制度的改革及其深化,房地产在推动我国国民经济发展中发挥了重要作用。本文一是定量测算房地产开发投资对国民经济增长的贡献;二是定量测算房地产业和房地产相关行业对国民经济增长的贡献;三是定量测算房租支出、住房维修管理费、水电煤气费用和自有住房服务虚拟支出等居住支出对国民经济增长的贡献。目的是比较系统而完整地研究房地产经济对我国国民经济增长的作用,探索房地产经济的合理增长对我国国民经济持续健康发展的重要意义。

  本文讲的房地产经济包括房地产开发投资活动、房地产生产活动和房地产消费活动三个领域。房地产开发投资活动,系指房地产开发企业统一开发房屋建筑物、配套服务设施、开发土地和购置土地等经济活动。房地产生产活动系指房地产业本身和房地产相关行业的生产活动。房地产业生产活动包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动和其他房地产业生产活动。房地产相关行业的生产活动包括建筑、建材、物流、金融等与房地产密切相关产业的生产活动。房地产消费活动系指居民生活用房以及与之相关的服务消费活动,包括生活用房租赁、维修、物业管理、中介服务、生活用水电燃料、自有住房服务等消费活动。

  我国最早的房地产开发投资数据产生于1986年,仅101亿元,经过近30年的发展,2013年房地产开发投资已达86013亿元,是1986年的852倍,年均增长28.4%。

  房地产开发投资发展的特点以2000年为界,可以分为两个阶段。2000年以前,房地产开发投资高速发展,但很不平稳,增速大起大落。1987—1999年,年均增长33%,其中,1992年增长117.5%,1993年增速又进一步攀升至165%,达到历史最高点。同时,这一时期也有历史最低值1990年的-7.1%和另一个下降年份1997年的-1.2%。2000年以后,房地产开发投资增长比较平稳,2000—2013年,年均增长24.3%,其中增速最高的2010年与最低的2009年增速差为17.1个百分点,绝大多数年份增长速度在20%—30%之间。

  从房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重看,1986—1995年呈现明显的上升态势,由1986年的3.2%提高至1995年的15.7%,年平均比重为8.5%;1996—2000年的五年是调整期,比重先降后升,处于12%—15%之间,年平均比重为13.7%;2001—2013年基本呈稳定状态,比重从2001年的17%上升到2013年的19.2%,这一阶段的年平均比重进一步上升,为18.3%,仅低于制造业投资比重,是全社会固定资产投资的第二大重点领域。

  从房地产开发投资增长对全社会固定资产投资增长的贡献率来看,1987—1998年波动剧烈,平均为7.7%,1989年、1990年和1997年三个年份的贡献率为负值,而1993年则达到24.2%;1999—2004年贡献率保持在高位,平均为26.2%,除2003年外,其他各年均超过20%,1999年为33.8%,是历史最高点;2005—2013年贡献率相对稳定,平均为17.8%,其中2009年受国际金融危机影响仅为9.7%。1987—2013年,房地产开发投资增长对全社会固定资产投资增长的贡献率平均为15.1%。

  房地产开发投资对国民经济增长的贡献,是通过支出法GDP中的固定资本形成总额对GDP增长的贡献间接推算出来的。

  对现有统计资料的分析发现,可以利用“固定资本形成总额占支出法GDP的比重”和扣除土地购置费之后的房地产开发投资占扣除土地购置费之后的全社会固定资产投资的比重,推算出房地产开发投资形成的固定资本形成总额占支出法GDP的比重;利用“固定资本形成总额对GDP增长的贡献率”,以及扣除土地购置费之后的房地产开发投资占扣除土地购置费之后的全社会固定资产投资的比重,推算出房地产开发投资对GDP增长的贡献率。

  推算结果显示,2004年以来,房地产开发投资形成的固定资本形成总额占GDP的比重呈上升的态势。2009年及以前为6%左右,2009年以后均达到或超过7.5%,2013年达8%。2004—2013年,房地产开发投资形成的固定资本形成总额占GDP的平均比重为6.8%。

  从房地产开发投资对GDP增长的贡献率来看,2004年以来均在5.8%以上,年度间有所波动:2005—2008年低于6.5%;2009年最高,为13.3%;2012年和2013年持续提高,2013年达到9.3%。2004—2013年,房地产开发投资对GDP增长的年平均贡献率为7.8%。

  改革开放以来,特别是住房制度改革以来,随着房地产市场的不断发展,房地产业增加值迅速增加。1978—2013年,房地产业增加值由80亿元增长到33295亿元,按可比价格计算,增长了39.6倍,年均增长11.2%,比同期GDP年均增长率高1.4个百分点。随着房地产业增加值总量的不断扩大,其占GDP的比重呈明显的上升趋势,由1978年的2.2%上升到2013年的5.9%。

  房地产业增加值占GDP比重的提高步伐与住房市场化进程相吻合,可分为三个阶段。1978—1986年,是住房生产和分配的计划经济时期,房地产业增加值的比重在3%以下,除1986年为2.9%以外,其他年份均未超过2.4%。1987—1997年,是住房市场化的探索期,房地产业增加值的比重在3%—4.1%之间。1998年以后,是住房市场化不断发展的时期,房地产业增加值的比重由1998年的4.1%逐步提高到2007年的5.2%;受国际金融危机影响,2008年下降到4.7%;2009年以后,房地产业增加值的比重均保持在5.5%以上,2013年为5.9%。可见,房地产业增加值占GDP的份额不断上升。

  利用GDP的不变价数据,可以计算扣除价格因素之后房地产业增加值对经济增长的贡献率。计算公式为:房地产业增加值对经济增长的贡献率=△房地产业不变价增加值/△不变价GDP×100%。计算结果显示,1979—1988年的年贡献率平均为1.7%;1989—2000年为2.4%;2001—2013年为4.3%,其中最高的2007年达到8.1%。可见,房地产业增加值对经济增长的贡献率呈上升趋势,房地产业成为推动经济增长的重要因素。

  房地产具有产业链条长、关联行业多的特点,与房地产密切相关行业的生产活动是房地产经济活动的延伸。房地产开发一方面与建筑业生产活动密不可分,另一方面直接消耗大量建筑材料,带动了水泥、钢铁、玻璃、五金、冶金、陶瓷、化工等多个制造行业的发展。住房销售后,与住房有关的消费活动促进了家电、家具、家纺等制造行业的生产。房地产的开发和销售,都会相应地对物流、金融等第三产业具有很强的拉动效应。

  利用投入产出基础模型和2010年41个部门投入产出延长表,可以计算房地产开发投资对各行业的拉动作用,得出以下结果。2013年,房地产开发投资拉动GDP为53848亿元,占GDP的比重为9.4%,其中第一、二、三产业增加值分别为1651亿元、39418亿元和12779亿元,占比分别为2.9%、15.8%和4.9%。其中,房地产开发投资对建筑业增加值的拉动作用最大,达16808亿元,占建筑业增加值的比重为43.1%;对水泥、玻璃、钢铁、化工、五金、家电、家居用品、家具等工业增加值拉动作用明显,拉动全部工业增加值达22611亿元,占工业增加值的比重为10.7%;对交通运输、批发零售、金融等第三产业部门也有较强的拉动作用,拉动金融业增加值2281亿元,占金融业增加值的6.8%。

  用同样方法测算2012年房地产开发投资拉动相关行业的增加值合计43839亿元,据此推算2013年房地产相关行业对GDP增长的贡献率为24.8%。

  将房地产业自身的增加值与房地产开发投资拉动的相关行业增加值相加,可以看出房地产生产活动对国民经济增长的重要作用。2013年,房地产业增加值为33295亿元,房地产开发投资拉动的相关行业增加值合计53848亿元,两者总计为87143亿元,占全部GDP的15.3%;房地产业对GDP增长的贡献率为4.6%,房地产相关行业对GDP增长的贡献率为24.8%,两者合计为29.4%。

  居民消费支出包括食品、衣着、居住、家庭设备用品及服务、医疗保健、交通和通信、文教娱乐用品及服务、金融中介服务、保险服务和其他等十类支出。其中,居住类支出包括房租、住房维修管理费、水电煤气费用和自有住房虚拟支出,构成房地产消费。

  计算结果显示,2008—2011年,房地产消费占居民消费支出、最终消费支出和支出法GDP的比重保持基本稳定,其中占居民消费支出的比重保持在17%左右,占最终消费支出的比重保持在12%左右,占支出法GDP的比重保持在6%左右。

  2009—2011年房地产消费对GDP增长的贡献率分别为4.1%、2.6%和2.8%,贡献率保持相对稳定。

  根据本文前面的分析可知,房地产经济既可以在生产、投资和消费领域对国民经济增长作出重要的贡献,也可以在这些领域对国民经济增长产生向下拉动作用。

  以2014年为例。从年初开始,商品房销售面积和销售金额持续下降,首先影响了房地产开发投资增长。1—11月份,房地产开发投资同比增长11.9%,比2013年同期回落7.6个百分点。

  房地产开发投资增速的回落直接影响到钢材、水泥等建筑材料的生产。2014年1—11月份,钢材产量同比增长4.5%,比2013年同期回落7个百分点;水泥产量增长1.9%,比2013年同期回落7.3个百分点。这些产品增速的回落部分是由于房地产开发投资增速回落引发的,它们直接影响到工业增加值增速的回落。

  商品房销售市场的回落,也影响到相关消费类产品销售增速的回落,进而影响到居民消费增速的回落。2014年1—11月份,限额以上批发零售业家电类、家具类商品零售额分别增长8.7%和14.0%,增速分别比2013年同期回落6.2和7.1个百分点。这些消费类产品销售增速的回落,部分是由于商品房销售市场回落引发的,它们直接影响到居民消费增速的回落。

  在经济发展过程中,如果过分倚重房地产,会出现房地产市场过热、房价上涨过快、房地产泡沫、房地产信贷风险等诸多问题,从而影响国民经济的持续稳定健康发展。20世纪90年代,日本及我国的海南省都出现过房地产泡沫破裂引发的经济衰退,21世纪因美国次贷危机触发的全球金融与经济危机也是如此。

  可见,房地产经济对国民经济健康发展具有重要意义。房地产经济增长速度过低,将影响国民经济稳定增长;房地产经济增长速度过高,又可能带来房价过快上涨,形成房地产泡沫,引发金融风险。因此,房地产经济应保持合理增长,从而有效推动国民经济保持健康稳定增长。

  (作者单位:国家统计局。原文发表于《中国社会科学》2015年第1期,梁华 摘)

作者简介

姓名:许宪春 工作单位:国家统计局

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