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拓展优先购买权新视域
2020年06月24日 09:25 来源:中国社会科学网-中国社会科学报 作者:张鹏 字号

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  优先购买权,指出卖人将标的出售给第三人时,权利人有权依与第三人的同等条件,优先购买标的。我国法律分别法定设置了房屋承租人优先购买权、按份共有人优先购买权、有限责任公司股东优先购买权、合伙人合伙份额优先购买权等。但当前我国法律实践中对于优先购买权的认知,还较为狭隘,值得进一步扩展。

  优先购买权内涵的新视域

  我国普遍理解的优先购买权内涵为“与第三人同等条件模式”,即出卖人和第三人缔结合同后,将相关合同内容告知优先购买权人,权利人有权以与第三人同等条件成立和出卖人的买卖关系,并优先取得标的。然而,纵观各国立法,优先购买权的行使方式其实还有多种。

  第一,“出卖人报价模式”。即,出卖人可以主动向优先购买权人提出标的出售条件,若权利人愿意购买,买卖关系即告成立,若权利人不愿购买,则出卖人即可以选择和第三人成立买卖关系。但后者,出卖人与第三人达成的买卖条件必须高于此前通知优先购买权人的出售条件,否则,需要再行通知。第二,“强制磋商模式”。即,于限定期限内,出卖人只能和优先购买权人进行磋商,只有在期限届满而双方未能达成一致的情况下,出卖人方才可以和第三人磋商、签订合同。对于有一定时效性物品的交易,这一模式能够有效地促成双方坦诚磋商,相向而行,共同努力,以达成共识。第三,“价格确定模式”。即,出卖人有出售意愿时,必须通知优先购买权人,而权利人可以依据一个“确定价格”优先购买。该“确定价格”,可能是当事人事先约定的固定价格;可能是当事人事先约定的价格确定机制,如参照商品交易所挂牌价;可能是评估机构、行政机关、法院等机构核定的价格等。第四,“出售通知模式”。即,出卖人有出售意愿时,仅需要通知优先购买权人参与竞买即可,而权利人法律地位和第三人无异,标的最终将由出价高者获得。

  优先购买权设立方式的新视域

  在我国,优先购买权通常是法律强制设立,除此之外,当事人能否依约定自行设立优先购买权,法律未予规定。虽依合同自由原则,当事人自行约定设立,亦应当有效,但是,由于如何约定、内容为何、效力怎样等,均缺少法律的明确指引,当事人往往无所适从。这也就不难理解为何我国实践中极少有约定优先购买权了。各国立法中,其实更多的是授权当事人依约定设立优先购买权。大陆法系,如德国民法,除了法定设立极少量优先购买权外,“债务关系编”单设“先买”小节(11个条文),系统规范了约定优先购买权的要件、行使、通知、期间、效力等各项内容。而在英美法系,通常情况下无法定优先购买权,而均系由当事人约定而生的优先购买权。

  事实上,一旦设立优先购买权,很大程度上要限制出卖人选择交易对象的自由,甚至阻碍出卖人最佳交易价格的实现。若具有充分的法政策理由,法律强制设立优先购买权,适度牺牲出卖人利益,当然亦属可以,但对此应当予以严格限制。然而,约定设立优先购买权则不存在这一障碍。出卖人是否愿意承担这一负担,系其自主选择的结果,而更重要的是,基于约定,出卖人有可能获得相应的对价补偿,亦不失为一种利益平衡。如此看来,就优先购买权设立方式而言,恐当以约定为主,法定为辅。

  优先购买权适用领域的新视域

  我国法律中,当前,优先购买权主要适用于,如房屋、土地使用权、共有份额、股权、合伙份额等的买卖。租赁中,也有优先承租的适用,如房屋、农村土地等的优先承租。考察各国实践,优先购买权具有更广泛的适用领域。如体育、演艺明星雇佣中,基于法定或约定,原雇主往往享有优先续约的权利。该权利往往采用“强制磋商模式”,即一定期限内,体育、演艺明星只能和原雇主进行续约磋商,在期限届满而磋商未果的情况下,方才可以和第三方就雇佣事宜进行磋商。考虑到体育联赛周期以及娱乐曝光度的需要,明星们往往会就相关雇佣事宜和原雇主进行认真磋商,适度降低工资,以期能够达成一致,早日正常工作。当然,原雇主因为没有续约的强制权力,故也不能过分压低工资,而只能是适度施压。

  此外,优先购买权也可能为一定的公权力机关所利用。如在国外,为了落实城市规划、建设公共住房、保护自然生态等,国家可以对一定区域内的土地享有优先购买权。且依据“价格确定模式”,政府行使优先购买权时,转让价格系依据评估价格确定,而非当事人意愿。再如,为了实现文物保护目的,私有文物出售时,国家亦可以享有优先购买权。

  我国优先购买权制度的调适

  第一,拓宽优先购买权内涵,根据需要选择不同的行使方式。目前,我国法律观念中的优先购买权主要局限于“与第三人同等条件模式”,但实际上,优先购买权内涵还可以有多种选择。面对复杂的社会交易需求和市场交易场景,我们应当允许法律或当事人选择其他的优先购买权模式。如为了更进一步保护优先购买权人利益,可以选择“强制磋商模式”,甚至“价格确定模式”,不仅仅确保权利人优先购得标的,还可以在价格上予以优惠;反之,如果不需要给予权利人过多利益倾斜,选择“出卖人报价模式”,甚至“出售通知模式”亦未尝不可,除了赋予权利人参与竞买的机会,对于出卖人利益并无实质性损害。

  第二,限制法定设立优先购买权,而更多地授权当事人约定设立优先购买权。各类优先购买权对于出卖人利益均有或多或少的损害,故法定设立优先购买权在有充分法政策理由的情况下,方属正当。我国目前法律中所承认的房屋承租人优先购买权(特别是经营性住房的承租人优先购买权)、按份共有人优先购买权(特别是动产按份共有人优先购买权),甚至于有限责任公司股东优先购买权,是否具有充足的法律正当性,都值得怀疑。而在缩小法定优先购买权范围的同时,应当开放约定设立优先购买权,一方面将是否承担优先购买权负担委诸出卖人自行决定,另一方面可以对价的方式弥补出卖人遭受的财产损失。为此,法律应当一般性地规定约定优先购买权制度的各项内容。

  第三,更广泛地拓展优先购买权制度的适用领域。优先购买权不仅仅适用于民商事领域,在劳动雇佣,甚至公法领域,也有广泛的利用空间。对于此点,我们还没有充分认识,更没有完善的法律构建。如当前许多城市在进行“退二进三”,原有的工业区将逐步升级为商业区,但此种情况下的工业地块建设用地使用权,国家如何提前收回?相关操作其实不太符合征收的条件,且也没有时间上的迫切性。如果引入政府对于该类建设用地使用权的优先购买权,可以在一个较长期限内逐渐收回相关工业地块,渐次实现城市规划变更,且有利于尊重土地权利人利益,并保持社会稳定。

 

  (本文受国家社科基金项目“民法典制定中优先购买权制度的体系性建构研究”(16BFX096)及江苏省区域法治发展协同创新中心资助)

  (作者单位:苏州大学王健法学院)

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