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德国房产如何做到“用来住”
2017年03月20日 17:04 来源:大众日报 作者:陈俊华 王志峰 字号

内容摘要:严厉打击炒房、建立供需平衡的公共住房制度、发达且相对公平的住房租赁市场、独特的房贷制度和稳健的利率政策,是德国住房价格长期保持稳定的“法宝”。总体而言,德国房地产市场的稳定,主要得益于其发达且相对公平的住房租赁市场、独特的房贷制度和稳健的利率政策,以及公共住房的供需相对平衡。德国的住房储蓄制度是德国最有特色的政策性住房融资制度,其机制是激励储户每月需按“购房储蓄契约”金额的5‰进行银行储蓄,银行每半年按照配贷指数大小排序进行住房贷款资金配贷。另一方面是德国的住房贷款实行固定利率模式,带有政策性的住房储蓄贷款的利率一般低于市场利率且利率在贷款期内保持固定不变,商业住房抵押贷款的固定利率期限平均为11.5年。

关键词:德国;房地产市场;利率政策;平衡;租赁市场;稳定;投机;供需;制度;储蓄

作者简介:作者单位:中央财经大学管理科学与工程学院

  严厉打击炒房、建立供需平衡的公共住房制度、发达且相对公平的住房租赁市场、独特的房贷制度和稳健的利率政策,是德国住房价格长期保持稳定的“法宝”。

  去年12月中旬,中央经济工作会议提出“房子是用来住的,不是用来炒的”。在去年12月下旬和今年两会前夕召开的中央财经领导小组第十四次、第十五次会议上,这句话又被反复提及,同时也引发了两会代表们的热议。这一论述,进一步明晰了我国房地产市场的定位,强调了房地产发展的首要目标是实现“住有所居”,让住房回归其居住属性。

  环顾全球,在确保“房子是用来住的”方面,做得最好的是德国。德国的住房价格长期保持稳定,在1985—2015年的30年中,德国个人收入增长了三倍,而房价仅上涨了60%,同期美国的房价则上涨了两倍。德国的房地产市场不仅长期保持了供需平衡,维持了价格稳定,而且很好地解决了中低收入人群的住房问题,使得居者有其屋,保证了经济和社会的稳定。德国的实践表明,现代国家治理需要成熟稳定的房地产市场和住房租赁市场,需要树立“居者有其屋”的住房观念,应有效遏制房地产市场的投机炒作行为。在这方面,我们可以从德国的实践中获取有价值的启示。总体而言,德国房地产市场的稳定,主要得益于其发达且相对公平的住房租赁市场、独特的房贷制度和稳健的利率政策,以及公共住房的供需相对平衡。

  对房地产市场采取严厉的投机抑制政策。众所周知,德国在过去几十年一直奉行高福利的社会制度,住房与医疗、教育一样,被作为社会福利机制的重要组成部分,政府一直从立法、税收、金融、估价、租赁、补贴等各个方面采取综合措施,对房地产市场实行强硬的干预政策,重点始终放在抑制房价上涨,打击投机炒作房价,有效保障住房民生供给。德国从没有把房地产作为其国家经济增长的“支柱性产业”,各级政府也从来不敢贸然通过提高地价和房价来增加政府税收。其房地产调控政策的核心设计是努力减少住房空置,强硬抑制房地产市场的投资炒作现象。例如,德国的法律规定,对于在10年内交易的住房,除了要缴纳住房评估价值1%-1.5%的不动产税之外,还需要缴纳3.5%的房产交易税,而且最终的房产交易盈利还需按照价差缴纳25%的资本利得税,对于购买住房未满7年即转让的,交易的最高综合税率更是可能高达住房评估价值的50%,严厉的税收政策极大地压缩了房地产开发商和炒房者的盈利空间,使得住房投机炒作在德国根本无利可图。

  坚持“居者有其屋”和供需平衡的公共住房制度。德国非常重视保障居民住房需求,一直努力通过供需平衡的公共住房制度实现“居者有其屋”。在这方面德国政府有着丰富的公共住房实践经验。德国从《宪法》和《住宅建设法》多层次规定了“居者有其屋”的基本法律原则,联邦和地方政府有义务划拨资金专门用于建造住房,以满足居民,尤其是低收入者和其他弱势群体的要求。基于覆盖全社会的个人征信与金融信息系统,德国政府可以相对准确地根据居民工资收入水平及其它特殊情况,给中低收入居民家庭提供数量不等的住房补贴,帮助他们购买或租赁房屋。另外,诸如单亲家庭、多子女家庭、残疾人家庭等,都是公共住房供给优先考虑的社会群体。同时,德国的公共住房制度讲求供需平衡。德国的住房政策会考虑居民的收入差异,对高、中、低档住房实行相对平衡的结构化供应。德国人口不多,基本可以根据人口需求做到精准供应,至少满足每个家庭能有一套房屋居住。从上世纪50年代开始,德国政府就大量兴建公租房,已经累计建成“福利住房”超过1000万套,超过全德家庭总数的40%。

  发达且相对公平的住房租赁市场。德国的房屋租赁市场是其房价稳定的“定海神针”。保护租户权益的各项法律法规构建起相对公平的住房租赁市场,使得很多人尤其是年轻人乐于租房生活。例如,虽然德国近几年自有住房率有所上升,但全国的租赁住房率仍然较高,特别是年轻人有超过七成都是“租房族”。德国政府鼓励修建公租房或者用于租赁的房屋,同时对房租水平有着严格限定,由当地市政部门、房东与房客协会、房屋租赁介绍所等机构共同制定本地区不同房屋类型的“房租合理价格表”,法律规定如果房东变更房租超过“合理房租”的20%即构成违法行为,超过50%即构成犯罪,如不及时更正将面临高额罚款甚至牢狱之灾。

  稳健的房贷与利率政策。美国次贷危机对美国、欧盟乃至新兴市场经济的影响至今令人记忆犹新,危机期间不少发达国家的房地产市场都经历了严重萧条。但同时期的德国则很好地抗衡了金融市场波动对本国房地产市场的影响,其重要的法宝在于德国特殊稳健的房贷与利率政策。与欧洲其它的国家不同,德国的住房金融模式极具特色,主要表现在两个方面,一方面是德国发放的房贷总额一半左右都是采用“先存后贷”的住房合同储蓄模式。德国的住房储蓄制度是德国最有特色的政策性住房融资制度,其机制是激励储户每月需按“购房储蓄契约”金额的5‰进行银行储蓄,银行每半年按照配贷指数大小排序进行住房贷款资金配贷。银行可以借助储蓄资金减少风险,同时鼓励储蓄和引导延迟消费也有助于减小社会通货膨胀压力。另一方面是德国的住房贷款实行固定利率模式,带有政策性的住房储蓄贷款的利率一般低于市场利率且利率在贷款期内保持固定不变,商业住房抵押贷款的固定利率期限平均为11.5年。长期固定房贷利率合同,能够有效消除因利率波动引起的住房市场投机活动,也能有效抵御金融市场的波动风险和稳定房地产市场。

  总之,虽然具体国情不同,但德国房地产的发展实践仍值得我们深入学习、借鉴。健全中国成熟的住房市场,深化住房制度改革,不光要重视商品房市场,同时也应加快完善住房租赁市场,盘活存量房,保障租户和业主的合法权益;应谨慎对待货币与住房利率政策,不能搞强刺激,严厉打击房地产市场投机炒作行为与风气;应根据区域人口结构变化和户籍人口城镇化需要,加快完善住房保障和供应体系,让住房回归基本的居住生活属性。

 

  (作者单位:中央财经大学管理科学与工程学院)

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